Cazul prezentat privește situația în care bunul ipotecat a fost executat, iar executarea continuă pentru recuperarea diferenței rămase neacoperite prin executarea imobilului.

Conditiile de admisibilitate pentru darea în plată sunt prevăzute la art. 4 alin. 1 din Legea 77/2016, respectiv:

a)           cel care dă în plată trebuie să fie consumator, în întelesul legislatiei protecției consumatorilor; în vederea contractării creditului consumatorul este cel care acționează în scopuri exclusiv personale, exterioare oricărei activitäti comerciale, industriale sau de productie, artizanale sau liberale, iar creditorul acționează în cadrul activității sale comerciale

b)           cuantumul sumei împrumutate, la momentul acordării, nu depășea echivalentul în lei al 250.000 euro, sumă calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Națională a României în ziua încheierii contractului de credit;

c)            creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință;

d)           consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi.

e)         este îndeplinită condiția privind impreviziunea.

               Consumatorul va transmite creditorului o notificare de dare în plată prin care comunică intenția de stingere a obligațiilor și emiterea și comunicarea către debitor a actului ce atestă achitarea tuturor datoriilor, în conformitate cu prevederile Legii nr. 77/2016.

               Notificarea se transmite prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public. Nu se transmite direct de debitor. Recomandare: a se transmite notificarea de plată și executorului judecătoresc pentru ca acesta să suspende executarea silită.              

               În notificare nu se menționează că se dă în plată imobilul, că se transferă dreptul de proprietate, că se convoacă creditorul la notariat, întrucât imobilul cu care s-a garantat creditul a fost deja executat silit.

               Prin Decizia nr. 638/2016, în Monitorul Oficial nr. 121 din 14.02.2017, Curtea Constituțională stabilește că este admisibil demersul debitorului de a se constata stinse datoriile sale ca efect ai adjudecării imobilului.

               În raport de prevederile art.8 alin.3 raportat la art.7 alin.4  din lege se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului, până la soluționarea  notificării, fie pe cale amiabilă, fie prin instanță.

               Dacă creditorul nu contestă darea în plată vă va pune la dispoziție un act ce atestă achitarea tuturor datoriilor.

               Contestația creditorului

În termen de 10 zile de la data comunicării notificării emise în conformitate cu dispozițiile art. 5 din lege, creditorul poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de prezenta lege.

Prin Decizia 7/2019 [A] referitoare la pronunţarea unei hotărâri prealabile cu privire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 8 alin. (1) şi (5) din Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, ÎCCJ a stabilit că în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 8 alin. (5) din Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, pot solicita stingerea obligaţiilor izvorâte din contractele de credit debitorii care sunt supuşi în continuare unei executări silite, deşi executarea silită a imobilului ipotecat a fost finalizată prin adjudecare, instanţa de judecată astfel învestită urmând să verifice dacă sunt îndeplinite condiţiile referitoare la existenţa impreviziunii.

În consecință dispozițiile art.4 alin.1¹  din lege se aplică și în cazul nostru, cel al consumatorului supus în continuare executării silite deși imobilul cu care a garantat creditul a fost vândut în cadrul procedurii de executare silită.

În cele urmează vom analiza condiția impreviziunii, a cărei lipsă se invocă, de regulă, de către creditor, în dosarele având ca obiect „contestație Legea nr.77/2016”.

Art.4 alin.1¹ și alin.1² din lege reglementează cazurile de impreviziune, astfel:

Reprezintă impreviziune:

a) pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creștere de peste 52,6% față de data încheierii contractului de credit. În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Națională a României la data transmiterii notificării de plată și cursul de schimb publicat de Banca Națională a României la data încheierii contractului de credit;

b) pe durata executării contractului de credit, obligația de plată lunară înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă

În scopul aplicării prevederilor legii este necesară menținerea pragurilor valorice prevăzute mai sus în ultimele 6 luni anterioare transmiterii notificării de dare în plată.

Aceste prezumții, menționate la lit. a și b de mai sus, au caracter absolut.

În Paragraful 51 al Deciziei CCR Nr. 731/2019 Curtea reține că, în deciziile sale cu privire la Legea nr. 77/2016, impreviziunea se delimitează de situaţia patrimonială actuală a debitorului. Astfel, echilibrul contractual în ipoteza contractului de credit nu se determină prin raportare la întregul patrimoniu al debitorului sau la posibilitățile sale financiare de rambursare a împrumutului, ci prin raportare strictă la conținutul clauzelor contractuale. Determinarea împrejurărilor care justifică aplicarea impreviziunii, concept derivând din buna-credinţă care trebuie să caracterizeze executarea contractului, trebuie realizată ţinându-se cont de ideea de risc al contractului.

În concluzie, impreviziunea în contracte nu are niciun element de tangență cu situaţia economico-financiară a debitorului, ea circumscriindu-se exclusiv echilibrului dintre prestaţiile contractuale ale părţilor.

De reținut: creditorul care formulează contestație are obligația de a dovedi omisiunea îndeplinirii condițiilor de admisibilitate a notificării de dare în plată.

Onorariile minime avocațiale, recomandate de Uniunea Națională a Barourilor din România, sunt reglementate de Hotărârea Consiliului UNBR nr. 82/17-18 iulie 2020, modificată de Hotărârea Consiliului UNBR nr. 174/24 iunie 2021 și le regăsiți pe site-ul: https://www.baroul-bucuresti.ro/stire/ghidul-orientativ-al-onorariilor-minimale-a-fost-republicat-hotararea-consiliului-unbr-nr-174-din-24-iunie.